Postaramy się opisać co należy zrobić, aby można było zacząć budować dom (od strony formalnej).

1. Wybór działki

W Urzędzie Gminy: Przed zakupem koniecznie sprawdź, czy działka jest przeznaczona do zabudowy mieszkaniowej. Idealnie, jeśli ma ważny plan miejscowy (czyli leży na terenie, dla którego istnieje aktualny Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego). Jeśli planu nie ma to do aktu notarialnego powinny być przedstawione warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego, abyś miał pewność, że po zakupie będzie można na działce zbudować dom. Pamiętaj, że – o ile gmina nie wyda później nowych, innych warunków zabudowy – to będziesz mógł zbudować tylko taki dom, jak tam będzie opisany!

Uwaga: Jeśli działka leży na terenie rekreacyjnym i w gminie mówią Ci, że dom mieszkalny możesz tam postawić to jest to prawda, ale z haczykiem. Haczyk polega na tym, że dom możesz postawić całkowicie mieszkalny, ale będzie się nazywał „rekreacyjny” albo „letniskowy”, a nie mieszkalny, zatem będzie obłożony podatkiem VAT 23%, a nie 8% tak jak domy mieszkalne do 300m2.

W Urzędzie Gminy dowiedz się także, czy działka ma dojazd, czyli połączenie z drogą publiczną. Najlepiej, aby było to ujęte w zaświadczeniu z gminy. Jeśli działka ma dojazd przez prywatną drogę to pamiętaj, że MUSI on być zagwarantowany w księdze wieczystej, czyli musi być wpisany jako „nieodpłatna służebność przejścia, przejazdu i poprowadzenia oraz konserwacji przyłączy mediów”. Tylko wpis w księdze wieczystej da Ci pewne prawo dojazdu do własnej działki.

Terminy:

Na wypis z planu miejscowego czeka się zwykle 14-30 dni.

Na warunki zabudowy czeka się od 3-12 miesięcy (12 miesięcy to czarny scenariusz). Warunki zabudowy wydawane są w formie decyzji, więc musi się ona jeszcze uprawomocnić, czyli od dnia otrzymania decyzji trzeba odczekać jeszcze 14-30 dni (w zależności od ilości stron w postępowaniu). Ile czasu dokładnie – to powiedzą w Urzędzie Gminy, bo to oni będą wiedzieli, kto będzie stroną.

Koszty:

Wypis z planu – zwykle 50 PLN*

Warunki zabudowy – bezpłatnie.*

2. Zakup działki u notariusza

Wszystkie niezbędne dokumenty potrzebne do podpisania aktu zakupu notariusz powinien określić sam w zależności od sytuacji kupujących, sprzedających i samej działki.

Pamiętaj o wpisaniu służebności dojazdu w księdze wieczystej, gdyby nie było do niej publicznej drogi.

Uwaga: warto wziąć odpis planu miejscowego lub warunków zabudowy dla działki, bo często są one akceptowane później do budowy.

Terminy:

Trwa pół godziny, ale na termin zwykle czeka się kilka dni.

Koszty:

Są zależne od wartości działki. Podatek w wysokości 2% od wartości działki plus ok. 1500-2000 opłaty notarialnej plus jakieś drobne kwoty za założenie / odłączenie księgi wieczystej, za odpisy itp.

3. Mapa do celów projektowych

Znajdź geodetę i poproś go o wykonanie „mapy do celów projektowych”. Nie bierz mapy z ośrodka geodezyjnego ze starostwa, bo to inna mapa 🙂 Geodeta musi pojechać na Twoją działkę, sprawdzić co na niej jest, ewentualnie wrysować nowości na mapę i zaktualizować główną mapę (czyli mapę zasadniczą) w ośrodku geodezyjnym.

Zaznacz, że potrzebujesz zakres mapy obejmujący Twoją działkę oraz drogę wraz z najbliższym słupem/skrzynką elektryczną, z której będziesz miał prąd i ewentualnie wodociąg czy kanalizację, jeśli jest w drodze.

Jeśli nie wiesz, skąd będzie prąd to wykonaj najpierw punkt 4.

Terminy:

Wykonanie przez geodetę mapy do celów projektowych w sumie trwa ok. 6-8 tygodni. Praca geodety to dwa dni, a reszta to pieczątki w geodezji powiatowej. Cóż.. taki mamy klimat, jak mawiał klasyk.

Koszty:

Od 700-1000 PLN netto + VAT.

4. Przydział mocy

W firmie sprzedającej prąd (RWE, PGE, Enea itp.) złóż „wniosek o warunki przyłączenia mocy”. Zwykle czeka się na nie 30 dni. We wniosku poproś o 16-17kW i bezpiecznik 32A, jeśli masz planowane ogrzewanie elektryczne i standardowej wielkości dom (do 300m2).

W warunkach dostaniesz opisane kwoty za podłączenie oraz miejsce, z którego będzie podłączany prąd do Twojej działki. To będzie właśnie to miejsce, które powinno się zmieścić w zakresie mapy.

Terminy:

Zwykle 30 dni.

Koszty:

Są uzależnione od długości przyłącza i określa je wystawca warunków. Zwykle to koszt 1500-5000 PLN brutto.

5. Wypis z planu miejscowego lub warunki zabudowy

Jak je otrzymać opisaliśmy w punkcie 1.

Jeśli obowiązują Cię warunki zabudowy, a masz oryginał (lub notarialny odpis) tych składanych do notariusza to złóż w Urzędzie Gminy wniosek o przepisanie warunków zabudowy na Ciebie jako nowego właściciela. W większości gmin jest to możliwe.

Pamiętaj tylko, że warunki muszą opisywać dom, który chcesz zbudować. Albo inaczej: Ty musisz zbudować taki dom, na jaki pozwalają warunki zabudowy.

Terminy i koszty:

W punkcie 1.

6. Podłączenie wodociągu i kanalizacji

W planie miejscowym lub warunkach zabudowy znajdziesz informację, czy masz robić szambo i studnię, czy podłączać się do wodociągu i kanalizacji.

Jeśli szambo i studnię to szukasz w okolicach firm zajmujących się tym.

Jeśli wodociąg i kanalizacja to najpierw musisz złożyć wniosek o „warunki techniczne podłączenia wody i kanalizacji” w odpowiednim urzędzie / firmie. W Urzędzie Gminy powiedzą Ci, do kogo się zgłosić. Resztę pracy przy podłączaniu wody i kanalizacji opiszą Ci w firmie obsługującej te media. Nie piszemy tutaj o szczegółach, bo w każdym zakładzie wodociągowym wygląda to inaczej.

Terminy:

Zależą od dostawcy

Koszty:

Zależą od dostawcy, rodzaju kanalizacji, odległości oraz późniejszych wykonawców.

7. Zakup projektu

W tym miejscu możesz już zakupić projekt, o ile decydujesz się na projekt gotowy, a plan miejscowy lub warunki zabudowy pozwalają na jego budowę. Projekt potrzebny Ci będzie w 4 egzemplarzach: jeden dla Ciebie, jeden dla wykonawcy, jeden dla starostwa i jeden dla nadzoru budowlanego.

8. Odrolnienie, czyli wyłączenie działki z produkcji rolniczej lub z produkcji leśnej

Mimo że działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową to często trzeba ją jeszcze wyłączyć z produkcji rolniczej. Działki leśne wyłącza się z produkcji leśnej.

Jaki jest status działki dowiesz się w starostwie, w geodezji, gdzie zerkną czy działka oznaczona jest jako B (budowlana), R (rolna) czy L(leśna) albo inna (rzadko).

Wniosek o wyłączenie z produkcji rolniczej składa się w geodezji w starostwie. O wyłączenie z produkcji leśnej – w zarządzie Lasów Państwowych (adres zapewne będą znali w starostwie lub gminie).

Do wyłączenia działki z produkcji rolniczej potrzebny Ci będzie:

– wniosek

– wypis z planu miejscowego lub warunki zabudowy

– kopia mapy do celów projektowych z naniesionym budynkiem, czyli w zasadzie Projekt Zagospodarowania Działki (do tego potrzebny jest już projekt budynku)

– oświadczenie o tym, że masz prawo do działki (tzw. Oświadczenie o Prawie do Dysponownia Nieruchomością na Cele Budowlane lub coś podobnego)

– ewentualnie inne dokumenty podane przez pracownika

W zależności od rodzaju gleby:

Terminy:

30 dni oczekiwania na decyzję plus 14-30 dni na uprawomocnienie

lub 7-30 dni na wydanie zaświadczenia, że naszej działki nie obowiązuję wyłączanie z produkcji rolniczej i wtedy nie czeka się na uprawomocnienie.

Koszty:

Jeśli ziemia jest kiepska to wyłączenie z produkcji nic nie kosztuje. Jeśli dobrej klasy to jakieś nieduże kwoty zależne od powierzchni i klasy ziemi.

9. Melioracja i inne

Do kompletu dokumentów może Ci być potrzebne jeszcze uzgodnienie melioracji albo uzgodnienie wjazdu z zarządcą drogi, albo jakieś specjalne pozwolenia opisane w planie miejscowym lub warunkach zabudowy. Każda działka jest inna i zdarzają się nietypowe wymogi.

10. Pozwolenie na budowę

Mniej więcej w tym miejscu możesz składać zgłoszenie budowy lub wniosek o pozwolenie na budowę (jeśli wolisz).

Umowę na budowę domu najlepiej podpisać z wykonawcą nie wcześniej niż staniesz się właścicielem działki oraz będziesz miał pewność, że wybrany projekt będzie można na 100% zbudować (według planu miejscowego lub warunków zabudowy).

Drukuj lub pobierz PDF